物权法经第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，将自10月1日起施行。分5编19章，247条。下面着重介绍物权法基本的概念、原则和制度，主要是总则编的规定。
（第一条【立法目的】（略）
为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条【调整范围、物和物权定义】
因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（一）什么是物？
本法既然叫物权法，就不能不涉及“物”的定义。民法上关于物的定义，有广义和狭义之别。广义的物，包括有体物、财产权利和无形财产。罗马法以及法国法系各国立法，均采物的广义概念。狭义的物，仅指“有体物”，亦即有形财产。为德国、日本和我国台湾地区民法等采用。我国民法理论一直采用“有体物”概念。所谓“有体物”，指具有形体、占据空间，并能够为人感知的物。首先是客观存在的物，具有形体并占据空间，有固体、液体和气体的区别。其次，因人身为自然人人格之载体，受法律绝对保护，不得成为法律上的客体，故人的身体以及人体的任何组成部分均不是物。但是被捐赠的血液、器官和脱离人身的毛发除外。再次，必须是人力能够控制、有必要控制的有体物。人力所无法控制的物，如日月星辰，不属于民法上的物，任何人不得对其主张民事权利。
本法第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照规定”。虽然未使用“有体物”概念，因不动产和动产属于“有体物”的分类，可知本法所称物，是指“有体物”。鉴于科学技术的发展、建筑物高层化及海洋养殖业的发展，本法将“海域”、“无线电频谱”及地上、地下“空间”均纳入“物”概念之内。这就是第四十五条关于“海域”归属的规定、第四十九条关于“无线电频谱资源”归属的规定、第一百三十六条关于在地上和地下“空间”设立建设用地使用权的规定。按照民法理论，人力控制之下的电，也属于物。故偷电，应当构成盗窃罪。
物分为不动产和动产。不动产和动产的划分，是物的最基本、最重要的划分。这种划分对民事权利尤其对物权制度具有决定性的意义。法律关于不动产物权和动产物权适用不同的公示原则，采用不同的公示方法。不动产物权的变动，以登记为公示方法，动产物权的变动，以占有交付为公示方法。不动产物权种类齐备，仅不动产上可以设立用益物权，动产上不能设立用益物权，动产物权只有所有权和质权。所以，不动产和动产的区分，对物权立法具有重要意义。
按照各立法例，一般是先界定不动产的范围，不动产之外均属于动产。不动产，指土地及其定着物。所谓“定着物”，指固定在土地上、不可移动之物，如房屋等建筑物、堤坝、桥梁、轨道、城墙等构筑物，及生长在土地上的树木、农作物等。凡不动产之外的物，如船舶、飞行器、车辆、家用电器、生活用品等，均属于动产。物权法虽然未明文规定不动产和动产的定义，亦应作同样的解释。
关于不动产概念，还有一个重要问题：土地和建筑物，究竟是一个不动产或者两个不动产？按照德国民法，土地和建筑物，是一个不动产，建筑物属于土地的构成部分，建筑物不是一个独立的不动产。按照日本民法，土地和建筑物，是两个不动产，即土地是一个不动产，土地上的建筑物，是另一个不动产。如果土地和建筑物是一个不动产，则只办理一个登记即土地登记，其登记比较简单，不发生土地与建筑物分别属于不同权利人（所有权人、抵押权人）的问题。如果土地和建筑物是两个不动产，就需要办理两个登记（土地登记和建筑物登记），且会发生土地与建筑物分别属于不同权利人（所有权人、抵押权人）的问题。而土地与建筑物分别属于不同的权利人，将导致法律关系的复杂化。我国改革开放以来的立法和实践，是将土地和地上建筑物作为两个不动产，办理两个登记，并以所谓“房随地走、地随房走”原则，尽量避免发生土地与其地上建筑物分别属于不同权利人的情形。物权法贯彻“房随地走、地随房走”原则的条文，有第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条、第二百条、第二百零一条。例如，第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因此，于建立统一不动产登记制定和登记机构之后，仍应沿用两个登记，即土地登记和建筑物登记。
（二）什么是物权？
本条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。包括三个要点：特定性；支配性；排他性。下面我对这三个要点作些解释。
什么叫“特定物”？这是教科书上对物的一种分类，以是否依当事人的意思具体指定为标准，将物分为种类物和特定物。先说什么叫“种类物”呢？当事人仅以数量、规格、型号来表示的物，就叫“种类物”。如“五十吨钢材”、“十辆汽车”、“二十台长虹彩电”，这就叫“种类物”。当事人并没有一一具体指明，究竟是哪二十台彩电，究竟是哪五十吨钢材，仅以规格、型号、数量来表示，并没有具体指明。我从长虹厂买了“二十台彩电”，但长虹厂库房里面有几百台彩电，究竟哪二十台是我的呢？没有具体指明，就是还没有“特定”。这个时候我这二十台彩电还没“特定”，还属于合同上的权利。还没具体地“特定”的物，这就叫“种类物”。那么什么时候“特定”呢？要等到出卖人按照合同法上的规定“交付”给我，我派采购员开车去提货，我的采购员随着钢厂的销售科长进到堆放钢材的库房，销售科长说这一堆钢材是给你的，我的采购员查验了规格型号数量，说刚好，我这就拉走，这就是“交付”，这时五十吨钢材就被具体指明，变成了“特定物”。这五十吨钢材就属于我的所有权。可见，所谓“特定”，就是由当事人一一具体指明“这个”、“那个”。只有“特定”以后，成了“特定物”，才能有所有权。
物权的定义当中的第二个要点是“直接支配性”，即我们教科书上说的“支配权”。什么叫支配权呢？如我们买房子，商品房预售合同签订以后，开始还款，已经定了某个小区某一幢某个单元406号房，这个时候你能不能说你有这个房子的所有权呢？不能说。因为这个房子还在开发商手里。只有开发商把那个钥匙交给你的时候，你才取得这个特定物。房子交付给了你以后，你才能办产权过户。钥匙交给你表示什么呢？表示“直接支配”的转移。你拿着钥匙就可以开门进入、进行装修，然后搬进去住，这个时候谁也干涉不了你。开发商当然也不能干涉你。在交钥匙之前你能不能进去呢？当然不能。因为房子的“直接支配”还没有取得。取得“直接支配”的象征是什么呢？就是把钥匙交给你。钥匙交给你之前，你要进去还要得到别人的同意你才能进去。钥匙就是房屋支配的最典型的象征或者说是一个符号、一个表示。钥匙交给你以后，你就已经取得了这套“406”号房的“直接支配”的权利，小区的管理人员不让你进去行不行呢？不行。因为你已经取得了这套房屋的“直接支配权”。你要进行房屋装修，谁也干涉不了你。因为支配权在你手里。当然你要拆了承重墙会有人来干涉，但那个时候不是对你的权利的干涉，而是涉及整个房子的安全问题。所以“直接支配”是物权、所有权最重要的特征。物权人或所有权人完全可以按照自己的意志占有、使用、收益、处分，亦即进行“直接支配”，这是物权的本质。
刚才说的买彩电、买五十吨钢材的例子，你按合同交了款，这时候彩电、五十吨钢材还在别人的库房里，你还不能“直接支配”，没法“直接支配”，这个时候你要请求对方把彩电、五十吨钢材交付给你，所以说合同上的权利是“请求权”，而物权是“支配权”，这是物权重要的特征，草案条文上用“直接支配”来表示。有的同志提出疑问，我把房屋抵押给银行，银行的抵押权属于物权，但银行并没有“直接支配”我的房屋，房屋还在我的“直接支配”之下，那银行的抵押权有没有“支配性”呢？抵押权当然具有“直接支配性”。抵押权的“直接支配性”表现在债务人到期不能偿还贷款，银行行使抵押权拍卖你的房屋。作为抵押权人的银行为什么可以申请拍卖你的房屋？因为你的房屋是抵押权的标的物，在抵押权人的“直接支配”之下，于是法院先查封你的房屋，然后强制拍卖。这就体现了抵押权的“直接支配性”。当然抵押权的“直接支配性”与所有权的“直接支配性”，在表现形态上有所不同，所有权的“直接支配性”是自始至终的，抵押权的“直接支配性”只是在行使抵押权之时才表现出来。
物权的第三个要点是“排他性”。什么叫“排他性”？就是物权具有“排除他人的干涉的效力”。有汽车的同志想一想，你对汽车的权利谁都不能干涉，谁要动你的汽车，如果没有取得你的同意，轻者构成侵权行为，重者构成犯罪行为。买一套三居室房屋，要装一个防盗门，这是什么意思？这个防盗门当然是为了“防盗”，“防盗”就是“排除他人干涉”。
我们平常理解“排除他人干涉”，通常理解为排除一般人的干涉，实际上从法律上说，物权的“排他性”主要是或者说首先是指“排除国家的干涉”，而不是主要针对一般人。一般人敢动我的汽车、一般人敢砸我的门往我家跑吗？一般人不敢！物权的这个“排他性”着重排除的是“国家的干涉”，首先是警察。警察代表国家，代表公权力。警察要进入我们的房屋，他当然会有理由，例如怀疑里面搞违法行为等，但他能不能一下就闯进去呢？能不能抬腿一脚把我们的房门踢开就往家里闯呢？绝对不行。我们的房屋所有权具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力，首先就是排除国家的干涉。你警察是国家公务员，你代表国家进去，你必须要通过两个渠道：第一，你请求我同意，我同意你进，打开门，你才能进去；第二，你要想强行进入，必须持有搜查证。你没有搜查证，就不能强行进入，否则构成违法行为。
物权法的颁布，其重大意义在于通过物权法上物权的定义来教育全国人民，首先是要灌输给我们的国家公务员、国家机关干部、地方党政领导人，使他们知道，物权是“排除他人干涉”的权利。认识物权是“排他性”的权利，这就是物权观念、私权观念。要通过物权法向全国人民，首先是向国家机关和全体公务员灌输物权观念、私权观念，使他们知道公权力的界线何在。只有我们的物权观念深入人心，大家了解到物权不仅是“直接支配权”，还是具有“排他性”的权利，这样，我们的国家才能走向法治，我们老百姓的安全，包括人身安全、财产安全、精神安宁才有保障，也才能真正实现依法行政。
最后要特别说明的是，民事权利有多种，唯具有“排他性”的权利才受刑法的保护、侵权法的保护。你看刑法上的盗窃罪、抢夺罪等，都是针对有排他性的权利的。进入他人房子偷东西的，构成盗窃罪；当街抢夺财物的，构成抢夺罪。为什么要构成盗窃罪、抢夺罪？这是因为人家的财产具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力。惟具有“排除他人干涉”的效力的权利，才受刑法的保护，才受侵权法的保护。不具有“排除他人干涉”的效力的权利，如合同上的权利，只能用违约责任去保护它，不能用侵权法去保护它，更不能用刑法去保护它。例如，到时候不交货，你就只能追究违约责任，你不能说构成什么侵权责任。我买五十吨钢材交了钱，他迟迟不给我货，我怎么办呢？我只有追究他的违约责任。能不能追究他的侵权责任？不行。当然，更谈不到构成犯罪。我们司法实践当中，经常涉及到“罪与非罪”的界限，而“罪与非罪”的界限，很多时候就在于这个受侵害的权利有没有“排他性”？侵犯具有“排他性”的权利，重的构成犯罪行为，用刑事责任去保护它，轻的构成侵权行为，可以追究侵权责任。侵害不具有“排他性”的权利，只能追究违约责任，不能追究侵权责任，当然就更谈不到追究刑事责任，当然就是“非罪”。
物权的“排他性”，不仅与司法实践中判断“罪与非罪”有关，还与判断证据有关。若干年前美国那个杀害前妻的“辛普森案”，在我们看来真可以说是铁证如山，罪责难逃。为什么法官当庭宣判辛普森不构成犯罪？杀人凶器、血手套等物证都提交法庭，还判决无罪，令人不解。关键在于，杀人凶器和血手套等是从辛普森的住宅中搜出来的，而联邦警察进入辛普森的住宅时没有取得搜查证。辛普森的房屋属于不动产所有权，这个所有权具有“排他性”，前面讲到，这个“排他性”主要是针对国家、针对警察，警察要进入这个私人住宅，要么取得房主的同意，要么持有搜查证，因为只有搜查证才能打破物权的“排他性”。但在辛普森案中，法庭查明联邦警察是在没有搜查证的情形，翻墙进入辛普森的住宅搜出凶器和血手套的。因为私人住宅属于不动产物权，具有“排他性”，联邦警察在既没有得到房主同意也没有取得搜查证的情形翻墙进入辛普森的住宅，就构成“违法行为”，而“违法行为”取得的证据属于“非法证据”，当然不具有“证据效力”。说明导致辛普森被宣判无罪的关键，原来在于不动产所有权的“排他性”效力。
在违法取得的证据不具有证据效力这一点上，我国最高法院关于证据的规定，与美国证据法的规定是完全一致的。我们的证据规则同样规定，“违法取得”的证据，不具有证据效力。问题是什么叫“违法取得”？辛普森案告诉我们，即使你是警察，你没有事先取得搜查证进入私人住宅、进入具有排他性的物权效力范围之内所搜出的一切证据，都属于“违法取得”的证据，都是“非法证据”，都不具有证据效力，不能据以认定案件事实。这难道还不能说明物权的“排他性”之重要性吗！
（三）物权法是规范物的归属和利用关系的法律
本条第一款“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”。所谓“物的归属”，就是指“所有权”；所谓“物的利用”，就是指“用益物权”和“担保物权”。物权法上所说“物的利用”，是指对他人之物的利用，不是指对自己之物的利用。利用自己的物，是所有权应有之义，无须单独规定。故条文所谓“利用”，是指非所有人利用他人之物，分为“利用”他人之物的“使用价值”，与“利用”他人之物的“交换价值”。用益物权，是利用他人之物的“使用价值”的权利；担保物权，是利用他人之物的“交换价值”的权利。
须说明的是，条文所谓“利用”，仅指采用物权方式实现的对他人之物的利用，不包括采用债权形式实现的对他人之物的利用。以租赁合同、借用合同等债权形式实现的“物的利用”，不属于物权法的范围。可见，本条“利用”一词，应作限缩解释，并不包括租赁合同、借用合同等债权形式的利用。
还应注意一点，即用益物权之所谓“利用”，是对不动产特别是土地的利用，并且是长期的利用。因为对他人财产的短期的利用，无须采取设立用益物权的形式，采取债权形式如租赁合同、借用合同，即可。而对于他人动产的利用，往往属于短期的利用，因而以采取债权形式为宜；且动产不存在像土地那样的稀缺性，如须长期利用，完全可以取得其所有权，而短期利用则可采用债权形式。这就是民法上唯不动产可以设立用益物权，而动产不能设立用益物权的理由。本法规定的用益物权，包括土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权，均属于对他人不动产（土地）的长期利用。因我国实行土地公有制，不允许私人和企业取得土地所有权，如须长期利用土地，非采取设立用益物权形式不可。在现代市场经济的条件下，如须长期利用动产，完全可以取得该动产的所有权，而无须采用设立用益物权的方式（请注意：本法第117条规定用益物权定义包含动产属于立法失误）。担保物权之所谓“利用”，属于利用物的“交换价值”，无论不动产或者动产均可设立担保物权，与用益物权不同，自不待言。
由上可知，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利，称为所有权。所有权是权利人对自己财产的权利（自物权）。权利人利用他人不动产的使用价值的权利，称为用益物权。企业向银行借款，用自己的不动产、动产或者有价证券担保，银行利用该企业的不动产、动产或者有价证券的交换价值的权利，称为担保物权。用益物权和担保物权，都是对他人财产的权利（他物权）。物权法的内容，主要是所有权制度、用益物权制度和担保物权制度，外加一个占有制度。
第四条【平等保护原则】
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
这是关于平等保护原则的规定。在物权法制定过程中，当然要确定财产权保护的指导思想，要明文规定财产权保护的基本原则。物权法起草中的争论点，是规定国家财产特殊保护，还是合法财产平等保护。特殊保护的思想，是以现行民法通则为依据的。民法通则第七十三条规定：“国家财产神圣不可侵犯”。其含义是，在不同所有制的财产当中要着重保护国家财产、特殊保护国家财产。显而易见，这样的指导思想，是由改革开放前的单一公有制和计划经济体制的本质所决定的。在经过20多年的改革，中国的经济体制已经实现转轨，社会主义市场经济体制已经确立的今天，“国家财产特殊保护”，已经与我国现在的经济生活严重脱节，不符合社会主义市场经济的本质和要求。
但“国家财产特殊保护”的指导思想还在发挥作用，特别是对法官裁判案件还有影响。如果案件当事人一方是国有企业或者国家机关，另一方是私有企业或者个体企业，法官的判决就可能有意无意地偏向国有企业、国家机关一方。现实生活中，凡是这类案件判决国有企业、国家机关败诉的，他的上诉状、申诉状当中往往不谈事实认定是否正确、法律适用是否正确，首先就来一条，指责法院的判决导致国有资产流失。可见，“国家财产特殊保护”的指导思想，不利于人民法院对案件的公正裁判。
值得注意的是，虽然起草物权法从一开始就提出了作为物权保护指导思想的平等保护原则，但在第一、第二、第三、第四次审议稿上，并没有一个专门表述平等保护原则的条文，而是在整部法律的制度设计和主要内容中贯彻和体现平等保护原则。因为在2005年秋发生关于物权法是否违宪的争论，而是否贯彻平等保护原则成为这场争论的焦点。在此后的近一年时间立法机关认识到，平等保护原则是社会主义市场经济体制本质和要求的体现，没有平等保护原则也就没有社会主义市场经济，可以说物权法上的其他条文和制度都可以让步，唯独平等保护原则这一条绝对不能让步。
而自这场争论发生开始，无论国内还是国际社会均密切关注物权法草案是否坚持平等保护原则。可以断言，假设物权法草案放弃平等保护原则，按照某些人的主张恢复关于国家财产神圣不可侵犯的条文，必将对于改革开放和国民经济导致难以估量的损害。因此在2006年8月的第五次审议稿的所有权部分增加了一个概括平等保护原则的专门条文。在提交常委会审议的说明中特别强调一定要坚持平等保护原则。在同年10月的第六次审议稿，将这一条文从所有权部分抽出，作为整部物权法的基本原则安排在第一章，并将第一章章名由“一般规定”，改为“基本原则”。第七次审议稿和最终通过的物权法维持了这一安排。这就是物权法第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
归根结底，物权法规定物权的平等保护原则，是由中国已经发生深刻变化的社会经济基础，即从改革开放前的单一公有制的计划经济体制，转变为奠基于公有制经济和非公有制经济的社会主义市场经济所决定的。应说明的是，物权平等保护原则的实质在于，对不同所有制性质的物权，给予同样的法律地位，赋予同样的法律效力，适用同样的法律规则，于遭受不法侵犯时同样受刑事责任制度和侵权责任制度的救济，而与不同所有制性质的物权在国民经济中所占比重和所发挥的作用无关。
特别要指出，物权法第四条合法财产平等保护的基本原则，对于人民法院公正裁判的意义。在裁判一方是国有企业、国家机关，一方是私人、私有企业的案件时，法官就不会再担心如果依法判决私人一方胜诉，会不会受到所谓“导致国有资产流失”的指责，将彻底解除其后顾之忧，使法官真正做到不存偏见、公正裁判。今后无论是谁，要批评人民法院的判决，都应当具体分析事实认定是否正确、法律适用是否正确，不能任意拿所谓“造成国有资产流失”这样的“大帽子”压人。顺便指出，平等保护原则不仅要求对不同所有制的财产的平等保护，也当然要求对不同地区的企业、当事人的财产实行平等保护，彻底禁绝“地方保护主义”和“假破产”。可见，物权法规定物权平等保护的指导思想和基本原则，有利于人民法院依法独立审判，公正裁判案件，有利于抵制对法院审判工作的不当干预，有利于社会主义市场经济的发展和建设法治国家。）
第五条【物权法定原则】
物权的种类和内容，由法律规定。
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这就是物权法定原则。物权法定原则的含义是，物权的种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容。我们很容易想到一个问题，物权法与合同法，同属于民法的财产法，为什么物权法要实行物权法定原则，而合同法却实行合同自由原则？
合同法为什么不规定“合同法定”原则，而是规定合同自由原则呢？ 因为合同上的权利属于债权，债权是相对权，不具有排他性，只在合同当事人之间有效，对当事人以外的人无效。因此，当事人之间的合同，原则上不会损害国家、社会和他人的利益。现实生活中的绝大多数合同，也的确对国家利益、社会公共利益、他人利益没有什么损害。既然这样，就完全可以实行合同自由原则，允许当事人自由创设合同类型、改变合同的内容，甚至可以把两种、三种合同内容结合在一起，搞一个很复杂的新合同。万一有人滥用合同自由，损害国家、社会和他人利益怎么办？只须预先设一个例外规则：合同内容违反法律强制性规定的无效，合同内容损害社会公共利益的无效，这就够了。合同法不搞什么“合同法定”，而是实行合同自由原则，就是出于这样的政策考量。
物权法不规定“物权自由”，而规定物权法定原则，其理由何在？第一项理由，按照物权法第二条关于物权定义的规定，物权不仅是“直接支配”的权利，而且有“排除他人干涉”的效力，连国家的公权力都不能随意干涉。“直接支配性”，加上“排他性”，实质上就是一种“独占”的权利。谁享有某项物权，谁就把某项财产给“独占”了。鉴于物权是对现存有形财产的“独占权”，如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别的财产独占了，社会生活必然陷于混乱！这就是为什么要规定“物权法定原则”的第一项理由。
还有一项理由，物权是市场交易的前提和结果。市场交易就是物权与物权的交易。马克思主义政治经济学教科书上举的例子，用两柄斧头和五只羊交换。羊是什么？就是物权。斧头是什么？也是物权。现实中是用商品房、机动车、家用电器与货币交换，商品房、机动车、家用电器、货币等等，也都是物权。合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人移转标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”说的就是所有权与所有权的交易，就是物权与物权的交易。既然物权是市场交易的前提和结果，是市场交易得以进行的前提条件，作为市场交易的前提条件的物权种类和物权内容，就一定要统一化、标准化。就跟我们日常生活中的通用产品一样。通用产品的标准化、统一化，方便了市场交易。同理，既然物权是市场交易的前提，什么叫所有权，所有权的内容、效力及有无期限，什么叫抵押权，抵押权的内容、效力及如何行使，就一定要由法律明确规定，实现各类物权的统一化、标准化，不允许任何人发明新的物权和改变物权的内容。
物权法定原则所说的“法律”，是严格限定的，仅指全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的“法律”。不包括国务院制定的行政法规。当然更不包括地方性法规和部门规章。为什么不允许行政机关、地方政府规定物权的种类和内容呢？因为我们是一个统一的国家，一个统一的大市场。如果你这个地方的所有权和另一个地方的所有权不同，你这个部门的抵押权与另一个部门的抵押权不同，必然会影响市场交易，影响国内大市场的统一。所以说，基于保障市场交易顺利进行和建立全国统一的大市场的法律政策理由，必须实行“物权法定原则”，必须由“法律”规定物权的种类和内容。这与银行法实行“货币法定原则”和票据法、证券法等实行“有价证券法定原则”，是出于同样的政策考量。
物权法规定“物权法定原则”，还有一项理由，就是要否定我国法律所未规定的、任何外国法律上的物权类型，以维护我国的国家主权和法律制度。如果不实行物权法定原则，而实行所谓“物权自由原则”，则在中国境内活动的外商、外资、外企和外国律师，就必然会在他们所参与的经济活动中，采用他们自己熟悉的本国法律上的物权类型，必将对我国的法律制度和国家主权造成冲击和损害！可见物权法定原则的重要功能，在于否定我国法律未规定的、任何外国法律上的物权类型，以维护中国的国家主权和中国的法律制度。
前面讲了规定物权法定原则的理由，现在说这个原则怎么理解，是什么意思。其实物权法定原则的意思，主要不是“正面”而是“反面”，它“反面”的意思就是：当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。
这里说的“无效”，就是不具有物权的效力。你去买商品房，你就享有房屋所有权，假设某个开发商在合同上规定这个房屋所有权只管20年，合同上如果有这句话，这句话无效。按照物权法，所有权是没有期限的权利，只要这个特定物（房屋）不消灭，我的所有权就不消灭。开发商搞个20年期限，对所有权的内容作了变更，按照物权法定原则，物权的内容不能变更，现在你变更了，你这个变更内容无效。你要发明一个物权行不行呢？也不行。由此可见，物权法定原则的意义，实际上就是排除当事人的意思自治，就是排除当事人创设、变更物权的自由，跟合同法刚好相反。
现在的一个问题是，当事人如果真搞了一个物权、发明了一种物权，怎么办？当事人如果发明一种物权，当然按照物权法定原则，它不具有物权的效力，我们说无效，是说法律不承认它是物权。但是，如果当事人搞出来这个权利，虽然不具有物权的效力，它可不可以发生别的效力？比如说，可不可以发生合同法上的效力呢？这是可能的。
我举例子来说明。例如，我们改革开放过程中的公房出售，有的单位卖公房时规定，这个公房卖给你以后，你将来要调走，不能卖给他人，你只能卖给原单位，由单位收回。有的单位规定，如果买房的职工将来要调走，要出卖房子，原单位有“优先购买权”。这个“优先购买权”究竟有没有物权的效力呢？我们假设真的有个职工调走时悄悄把房子卖给别人了。原单位发现了，向法院起诉，请求保护它的“优先购买权”，要求人民法院认定被告转卖房屋的合同无效，并把房屋所有权收回来卖给它，它愿意支付同样的代价。如果它这样起诉，就是把这个“优先购买权”当作物权来对待，要求法院保护它的“优先购买权”。我们的法官审查这个案件，按照物权法定原则，我们的物权法上没有规定所谓“优先购买权”，因此当事人在合同当中约定的“优先购买权”违反了物权法定原则，不具有物权的效力。于是作出判决，驳回原告的诉讼请求。为什么要驳回原告的诉讼请求呢？因为原告约定的“优先购买权”违反了物权法定原则，不具有物权的效力。既然不具有物权的效力，法院当然不能认定人家的买卖合同无效，不能强行拿回来卖给你。
但是，如果原单位换一个理由起诉，它要求法院追究被告人的违约责任。我们卖公房的时候，双方当事人真实的意思表示写得很清楚，你不得转卖他人，你要出售先问原单位买不买，原单位享有优先购买权，这是我们双方真实的意思表示，因此我要求法院追究被告人的违约责任。它以追究被告违约责任起诉，法官审查后觉得，按照合同法，这个合同当中的约定是不是真实的意思表示呢？是真实的意思表示。既然是真实的意思表示，那就是有效的，你被告一方就有义务先问原单位买不买，被告现在未履行这个义务，悄悄地卖给了他人，被告就构成违约，因此法院按照合同法判决被告承担违约责任。为什么说原单位要求追究违约责任，法院就可能支持它，因为是双方真实的意思表示，按照合同法的规定真实的意思表示的合同有效。这个原单位的“优先购买权”，虽然不具有物权的效力，但它是合同上的一个条款，合同上约定的一个义务，既然约定了就要履行，你现在违反了，就构成违约，按照合同法追究违约责任，这是可以的。可见，违反了物权法定原则，创设的物权不具有物权的效力，并不等于不具有所有的效力。如果符合其他法律规定，例如符合合同法的规定，可以产生合同法上的效力。
与此有关的是合同法第二百三十条规定的承租人优先购买权。该条规定，在租赁合同存续期间，如果承租人转让租赁物，承租人有优先购买权。这个“优先购买权”究竟属于什么性质的权利，法院究竟怎样对待它，就取决于物权法是否规定“优先购买权”。如果物权法规定了“优先购买权”，则合同法第二百三十条规定的“承租人的优先购买权”，就是一种物权，就当然具有物权的效力；如果物权法不规定“优先购买权”，则合同法第二百三十条规定的“承租人优先购买权”，就不是物权，就当然没有物权的效力，只有债权的效力。
值得注意的是，物权法没有规定“优先购买权”，表明物权法不承认作为一种物权类型的“优先购买权”。实际上，人民法院在合同法实施之前和合同法实施后的一段时间，曾经将“承租人优先购买权”当做“物权”对待，这就是1988年最高法院关于贯彻执行民法通则的解释文件第１１８条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”一些法院裁判这类案件，如果出租人把房子卖给别人时，没有预先告知承租人，法院将根据承租人的请求，判决出租人与买受人之间的买卖合同无效，然后把房子收回来，强行卖给这个承租人。这样判决的根据，就是最高法院的这个解释。
因为物权法没有规定所谓“优先购买权”，最高法院关于承租人优先购买权的解释，当然丧失其效力。合同法上规定的“承租人优先购买权”，当然只具有合同法上的效力，不具有物权的效力。出租人违反合同法关于承租人优先购买权的规定把房子卖给别人，承租人向法院起诉，法院只能根据合同法去保护他，亦即只能追究出租人的违约责任，不能判决出租人与买受人之间的买卖合同无效，而把房子收回来强行卖给承租人。
须特别注意的是，合同法第二百六十四条规定的“承揽人留置权”，和合同法第二百八十六条规定的“承包人优先受偿权”（即承包人法定抵押权），属于特别法规定的留置权和抵押权，当然具有物权的效力，此与承租人优先购买权不同。
第六条【物权公示原则】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
这是关于物权公示原则的规定。所谓“公示”，就是“公开表示”，即物权这种权利的存在、权利的变动，必须以某种方式“公开表示”出来，让他人能够了解。这就叫物权公示原则。
物权法之所以规定物权公示原则，首先是因为物权是市场交易的前提和结果，物权的状态和变动，关系到交易对方的重大利益。例如张三有一套房子要出卖，对于打算购买的李四来说，必须要弄清楚张三是不是这套房屋的所有权人，还要弄清楚这套房屋上面是否存在银行的抵押权。如果没有弄清楚就签订买卖合同并支付房款，可能使买受人李四遭受重大损失。所以，从交易对方来说，他一定要事先了解这个财产的物权状况，谁是所有权人，上面有没有抵押权，有没有别人的利益，有没有什么负担。物权法规定物权公示原则，就是要方便打算交易的对方了解财产的物权状况，避免遭受不测损害，维护市场交易的安全。
物权法规定物权公示原则，与法院执法也有关系。例如原告申请对被告的某项财产采取保全措施，或者债权人申请强制执行债务人的某项财产，法院是不是马上就派执行法官去查封、扣押并予以拍卖呢？法院一定要弄清楚该项财产的物权状况，其所有权是否属于债务人，是否还有共有人，其上是否存在银行的抵押权，等等。因为事先没有弄清楚，而查封、扣押、拍卖了别人的财产，受害人到处申诉、上访的实例并不少见。其结果损害了人民法院的权威，使我们的法院陷于尴尬境地。可见物权的状况，包括所有权人是谁，是独有的还是共有的，上面有没有抵押权这些问题，对人民法院执法非常重要。因此，物权法必须规定物权公示原则。本条规定，不动产物权以“登记”为公示方法；动产物权，以“交付”为公示方法。至于“登记”的效力，及“交付”的效力，将在第二章设专条规定（第9条、第23条）。
第七条【禁止权利滥用原则】（略讲）
物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
民法上有所谓禁止权利滥用原则，指一切民事权利之行使，不得超过其正当界限，行使权利超过其正当界限，则构成权利滥用，应承担侵权责任。本条规定禁止物权滥用。按照这一规定，一切自然人和法人在物权的取得和行使时，均负有不得超过其正当界限，即不得滥用其物权的义务。违反这一义务，即构成权利滥用，应承担损害赔偿责任。至于构成要件，一是物权之行使以损害他人为目的，二是行使物权获得利益微小而给他人造成的损害巨大。
第九条【登记生效主义】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
物权法规定物权公示原则，对动产和不动产规定了不同的公示方法。动产物权以交付为公示方法，不动产物权以登记为公示方法。本条规定，对不动产物权的公示实行“登记生效主义”。所谓“登记生效主义”，就是必须登记、非登记不可，未经登记，不发生效力。例如，张三的房子卖给李四，虽然付了钱交了房，只要没到登记机构办理“产权过户”登记，房屋所有权就不转移，张三还是该房屋的所有权人，而李四不是所有权人。李四虽然占有了房屋，因为没有办理“产权过户”登记，就还没有得到房屋的所有权。这种情形，如果张三的债权人申请执行这套房屋，法院查明登记簿上该房屋的所有权人还是张三，就会予以查封、扣押、拍卖，其结果使李四遭受损失，与法院无关。可见“登记生效主义”非常严格。
物权法关于不动产物权，之所以采取“登记生效主义”，首先是因为实行“登记生效主义”，可以是物权状态以不动产登记簿的记载为准，非常明确，有利于交易对方和执法机关查明物权状态，有利于建立不动产物权秩序和保障市场交易的安全。其次，我国自改革开放以来的登记实践，一直实行“登记生效主义”，并未发生什么弊端，不应当轻率变更。须说明的是，根据第九条的规定，采取“登记生效主义”是原则，另有其“例外”，即条文末句“法律另有规定的除外”。这是指第一百二十七条关于土地承包经营权和第一百五十八条关于地役权，作为例外，实行“登记对抗主义”。所谓“登记对抗主义”，相对而言，要宽松得多，虽然要求以“登记”作为公示方法，但不是必须登记、非登记不可，当事人可以自己决定登记或者不登记，换言之是“自愿登记”。如果当事人不登记，也可以取得物权，但是这个物权的效力较低，不能对抗“善意第三人”。万一别人的权利是登记了的，你的这个权利就要消灭。因为土地承包经营权和抵押权，一般不进入市场交易，无须太严格，实行“登记对抗主义”，不致于损害他人的利益，不致于损害市场交易安全。
第十条【统一的不动产登记制度】
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
既然物权法规定了物权公示原则，不动产物权变动以“登记生效”为原则，以“登记对抗”为例外，可见不动产登记制度非常重要。如果没有一个完整的、科学的不动产登记制度，物权法即便颁布了，也很难发挥作用。因此，不动产登记的基本原则、基本制度要规定在物权法上，在物权法之外还应单独制定一个不动产登记法或者不动产登记条例。不动产登记法或不动产登记条例，是附属于物权法的，是物权法的附属法。
现实生活中存在好多个不动产登记机构，进行多头登记，各自为政，这是不正常的，因此必须把不动产登记机构统一起来。另外一个问题是，有的登记机关，藉登记以牟取不当利益。如办理抵押登记，按照抵押物评估价值收取登记费，甚至规定抵押登记有效期一年，期满再登记、再收费。社会各界对此意见很大。不动产登记虽由国家设立的登记机关办理，但性质上属于“服务行政”，而与行政管理权之行使无关，不能异化为一种“权限”并用来牟利。因此，制定物权法，不仅要解决不动产登记机构的统一问题，还要解决不动产登记机构与行政管理权分离的问题，建立一个统一的、与行政管理分离的不动产登记机构和登记制定。
基于上述考虑，物权法第十条明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估；(二)以年检等名义进行重复登记；(三)超出登记职责范围的其他行为。” 第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”
这样一个统一的不动产登记机构设置在哪一个部门，物权法对此未作表态，而将留待制定不动产登记法或者不动产登记条例解决。参考发达国家的经验，关于不动产登记机构的设置，无非两种模式：一是设置在政府；一是设置在法院。例如，日本设在政府法务局；英国是政府土地登记局；瑞士设在各州的地方法院；德国是在地方法院设土地登记局。因此，关于不动产登记机构的设置，可在这样两种模式中选择其一，或者在基层人民法院设不动产登记局，或者在区县人民政府的司法局设不动产登记局。
第十二条【登记机构的职责】
登记机构应当履行下列职责：
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
(二)就有关登记事项询问申请人；
(三)如实、及时登记有关事项；
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
按照本条第第一款第（一）项，登记机构的主要职责是“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”。条文所谓“权属证明”，当指证明登记申请人享有不动产物权的文书，如房屋所有权证、土地使用权证、人民法院确认物权、分割遗产、分割共有财产的生效判决等；所谓“其他必要材料”，当指“房屋买卖合同书”、“抵押合同书”、“土地使用权转让协议”、分割遗产和共有财产的协议等书面文件。按照本条第二款的规定，登记机构认为“必要时可以实地查看”，此“实地查看”属于登记机构的“职权”而非“义务”。因此，可以断言，本条规定登记机构的审查，不是所谓的“实质审查”，而属于“形式审查”。换言之，本条并不要求登记机构保证登记事项真实，只要达到经审查认为登记申请人所提交的“权属证明”和“其他必要材料”无误，并据此相信登记事项属实，即可。
第十四条【物权变动与原因行为的区分原则（一）】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条【物权变动与原因行为的区分原则（二）】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
这是关于物权变动与原因行为的区分原则的规定。这里讲的“物权变动”就是指“产权过户”、“抵押权设立”的“事实”。这里讲的“原因行为”，是指导致物权变动的“法律行为”（债权行为），主要是买卖合同、抵押合同、质押合同。
以买卖房屋为例，我们先签订房屋买卖合同，然后根据买卖合同去办产权过户，“买卖合同”是导致“产权过户”的“原因”，“产权过户”是其“结果”。“买卖合同”和“产权过户”之间就是 “原因”和“结果”的关系。设立抵押也是如此，当然是先订立“抵押合同”，再根据抵押合同去登记机构办理抵押登记，于是成立“抵押权”。可见，“抵押合同”是“原因”，“抵押权设立”是其“结果”。“产权过户”和“抵押权设立”是具体的物权变动事实，买卖合同和抵押合同就是发生具体物权变动的“原因行为”。
物权法规定“区分原则”，究竟要解决什么问题呢？要解决把“买卖合同”成立的时间和条件，与“产权过户”发生的时间和条件，分开来对待的问题。所针对的是我们现实当中一些法院裁判案件的错误做法，以及现在担保法上的错误规定。如房屋买卖合同，没有办理产权过户登记，有的地方法院就据此认定房屋买卖合同无效。这样判决，就把买卖合同生效的时间和条件，与产权过户的生效时间和条件弄混淆了。现行担保法第四十一条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。按照这一规定，订立抵押合同之后，如果没有办理抵押登记，就认定抵押合同不生效，同样是把抵押合同生效的时间和条件，与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。
按照合同法第一百三十五条的规定，买卖合同生效才发生出卖人交付标的物和移转标的物所有权（即办理产权过户）的义务。买卖合同未生效，登记机构会给你办产权过户吗？可见，因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法，不符合法律的逻辑和基本原理。同时还要看到，这样的判决结果是不公正的。签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，开发商（出卖人）反悔，故意拖延不办产权过户登记，最后发生纠纷，我们的法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。无效就要恢复原状，即便买房人已经住进了新房，进行了装修，也不得不退房。这样的结果，不正好是开发商所希望的吗？正是我们法院这样的判决，使不诚信的出卖人的阴谋得逞，使他的不正当利益得以实现，而买房人的正当利益就遭受了损害。
在设定抵押权的场合也是如此，这个借款的企业与银行的工作人员有关系，就请求说：“你放心，我肯定会登记的，我现在急需钱，请你赶快把钱划到我的帐上。”一旦银行把钱划到借款人的帐上，借款人就会把钱转走或者使用，而不去办抵押登记。他为什么不去办抵押登记呢？虽然不是办了抵押登记房子就不能卖了，但一旦办了抵押登记之后再要出卖房子就有困难。房子上面有抵押权，买房人就担心，自己购买的房子有被抵押权人强行拍卖的危险，因此人家就不买了。此外，一旦办理了抵押登记，房屋所有权上成立了抵押权，借款人要再拿该房屋到别的银行抵押借款，别的银行就会不愿意。
因此，一旦银行把借款划到借款人帐户上，借款人就借故拖延不办理抵押登记。最后借款人还不了银行的钱，起诉到法院，因为担保法第四十一条规定抵押合同自抵押登记之日起生效，没有办理抵押登记，于是法院判决抵押合同不生效。最终使银行遭受重大的损失。这样判决也助长了一些企业的背信弃义。既然不办理抵押登记法院判决抵押合同不生效，那我就故意拖延不办抵押登记。一些企业背信弃义、不讲诚信，采用拖延不办抵押登记的办法赖帐，导致社会信用下降、商业道德下降，这与法院的判决有关系，与担保法的规定有关系。
起草人针对司法实务中的错误做法和现行担保法上的错误规定，在物权法草案上明文规定了“物权变动与原因行为的区分原则”。物权法草案第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”其中所谓“应当登记的”，是指法律规定采“登记生效主义”的不动产物权，包括不动产所有权、不动产抵押权等。这些采登记生效主义的不动产物权变动，包括设立、变更、转让、消灭，从什么时候发生效力？本条专门规定：是自“记载于不动产登记簿之时”。
接下来，物权法草案应当明确规定“原因行为”的“生效时间”。这就是物权法第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”条文第一句明确规定“合同”的“生效时间”：“自合同成立时”。此与合同法的规定完全一致。合同法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。须补充说明的是“自成立时生效”是关于合同生效的“一般原则”。“法律另有规定或者合同另有约定”，是此“一般原则”的“例外”。
这样一来，物权变动的生效时间和生效条件与原因行为的生效时间和条件，就被区分开来。但是还有一个最重要的问题：因未办理登记而物权变动未生效，对原因行为的效力是否发生影响？而这正是物权法规定“区分原则”所要解决的关键问题。这就是，草案第十五条第二句的规定：“未办理物权登记的，不影响合同的效力”。这一规定将合同的生效与物权变动的生效截然“区分”开来，准确体现了“区分原则”的立法目的。
从物权法第十四条和第十五条的规定可知，所谓“区分原则”，是指“区分”原因行为和物权变动的“生效时间和生效条件”。作为“原因行为”的“买卖合同”，应当按照合同法的规定，“自合同成立时生效”；而作为“物权变动”的“标的物所有权移转”，应当按照本法规定办理“产权过户登记”，“自记载于不动产登记簿之时”生效。作为原因行为的“抵押合同”，亦应按照合同法的规定，“自合同成立时生效”；而作为物权变动的“抵押权设立”，则应按照本法的规定办理“抵押登记”，“自记载于不动产登记簿之时”生效。订立房屋买卖合同，没有办理产权过户登记的，只是不发生“产权过户”的效果，买卖合同的效力不受影响；订立抵押合同，没有办理抵押登记的，只是不发生“抵押权设立”的效果，抵押合同的效力不受影响。
按照这个原则，买卖合同生效以后，交了房没有办理产权过户，打起官司来，法院就应当责令出卖人补办产权过户登记；如果出卖人既没有交房也没办理产权过户的，就应当责令出卖人交房并办理产权过户登记，从而切实保护买受人的利益。如果房子已不在出卖人的手里，比如说已经卖给了别人，别人已经办理了产权过户，这时候买卖合同还有效，还可以追究出卖人的违约责任。如果合同约定有违约金，法院就判处违约金，如果合同没有约定违约金，法院就判处损害赔偿金。按照合同法的规定，给受害人一定的补偿，保护受害人的利益。
在抵押的情况也是这样，这个企业还不起银行的钱，银行向法院起诉，打起官司来，查明抵押合同生效以后，没有办理抵押登记。按照法律的规定，只是抵押权不发生，而抵押合同的效力不受影响。这个时候如果抵押物还在借款人（抵押人）的手里，法院应当责令补办抵押登记，使抵押权发生，并执行抵押权拍卖抵押物，使银行优先受偿，保障银行的利益。如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人的手里，这个时候至少抵押合同还有效，还可以追究抵押人的违约责任。
质言之，物权法规定“区分原则”的重要意义就在于，要纠正混淆原因行为生效和物权变动生效的错误做法和担保法的错误规定。在原因行为有效，因未办理登记而未发生物权变动的情形，应当执行原因行为。按照合同法第一百三十五条和第一百一十条的规定，强制出卖人办理产权过户登记（或者抵押登记）；如果标的物已经被第三人合法取得、不可能办理产权过户登记（或者抵押登记），则应当按照合同法关于违约责任的规定，追究出卖人（或者抵押人）的违约责任。
第十六条【不动产登记簿的证据资格】
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
本条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，表明不动产登记簿具有证据资格，在诉讼中可以作为证明不动产物权的证据。如在房屋所有权发生争议时，这房子究竟是谁的，用什么证据来证明它？可以用不动产登记簿作为证据。当事人可以把不动产登记簿复印下来，由登记机构签字盖章，把这个复印件提交到法庭，因为不动产登记簿具有“证据资格”，当然法院就要接受。争议的一方张三到登记机构把这个登记薄复印下来，由登记机构签字盖章，拿到法庭上来，法官应当接受这个证据并认为张三这个当事人的举证责任已经完成。法官不得拒绝接受不动产登记簿这个证据，也不能再要求张三进一步对不动产登记簿记载的事实举证，如什么时候买的房，什么时候交的钱，有什么证人等等。张三因提交不动产登记簿这个证据，而完成了举证责任，因为物权法规定不动产登记簿具有“证据资格”。
第十七条【权属证书的证据资格及证据力】
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
本条规定三个内容：一是不动产权属文书的证据资格；二是不动产权属文书和不动产登记簿证据效力的高低；三是不动产登记簿证据效力的性质。
在办理不动产物权登记时，不动产登记机构还向物权人颁发“不动产权属证书”，即房屋所有权证、土地使用权证、抵押权证等。这些“不动产权属证书”在诉讼当中又起什么作用呢？能不能够作为证据使用呢？如果可以作为证据使用的话，也应当由物权法承认它的诉讼证据资格。这就是本条第一句规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。按照这一规定，不动产权属证书具有证据资格。
本条第二句规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致”。是明确规定不动产权属证书与不动产登记簿之间的关系，也是对登记机构的要求，必须根据不动产登记簿制作、颁发不动产权属证书，要求不动产权属证书的记载事项必须与不动产登记簿的内容一致。
在关于产权归属争议的诉讼当中就可能出现两种证据，一个是不动产登记簿，一个是不动产权属证书如所有权权证。在大多数情形，不动产权属证书的记载事项与不动产登记簿的内容应当是一致的，但是万一在某种情况下发生了不动产权属证书的记载和不动产登记簿的记载不一致怎么办呢？这就需要物权法作出明确表态。这就是本条第三句的规定：“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。按照这一规定，不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致的，应当以不动产登记簿为准。实际上，是规定两种证据的证据效力的高低，不动产权属证书具有证据资格，不动产登记簿也具有证据资格，但两者的“证据效力”不同，不动产登记簿的证据效力高于不动产权属证书的证据效力。这即是“以不动产登记簿为准”的含义。例如在一个产权争议的诉讼证据中，同时有产权证和不动产登记簿，产权证上记载“所有权属于张三”，不动产登记簿上记载“所有权属于李四”，法院应当怎么判决？法院应当判决系争房屋所有权属于李四。因为物权法规定“以不动产登记簿为准”，亦即不动产登记簿的证据效力高于产权证。
须特别注意的是，本条第三句规定不动产登记簿的证据效力高于不动产权属文书，是有条件的，这就是“除有证据证明不动产登记簿确有错误外”。而“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，是明确告诉我们不动产登记簿的证据效力的性质，即不动产登记簿所具有的证据效力，不是绝对的证据效力，而是相对的证据效力。换言之，不动产登记簿的证据效力，属于推定的证据效力，是可以由相对方以相反的证据予以推翻的证据效力。这就是物权法关于不动产登记的另一项重要制度，叫做“不动产登记的权利推定效力”。
这涉及不动产登记簿上的内容在法律上应该怎样看待的问题。不动产登记簿上记载张三是所有权人，张三把不动产登记簿的复印件拿到法院，法官怎么看待这个证据呢？前面说到不动产登记簿有“证据资格”，可以作为诉讼证据，法院应当接受这个证据。但是，不动产登记簿记载“张三是所有权人”，法官是否就必须判决认定“张三是所有权人”，是否必须将该房屋判归张三呢？这就是不动产登记簿的“证据效力”问题。按照证据法，诉讼中采用的证据，必须具有“证据资格”，但具有“证据资格”只是说可以在诉讼中作为证据使用，绝不是说只要具有“证据资格”，就具有相同的“证据效力”，法院就必须严格按照该证据认定待证事实。质言之，不同的证据，其“证据效力”是不同的。这就是“登记的权利推定效力”制度，所要解决的问题。
“权利推定的效力”，是什么意思呢？举例来说，张三把产权登记簿复印件提交到法庭，前面已经谈到不动产登记簿具有“证据资格”，是合格的证据，法官就应当认为张三的举证责任已经完成，不再要求张三进一步提供别的证据。但是，法庭究竟采不采纳作为证据的不动产登记簿上记载的内容，就取决于这个“权利正确性推定”制度。首先，我们的法官应当“推定”不动产登记簿上的记载是真实的，不动产登记簿记载“张三是所有权人”，法官就“推定”“张三是所有权人”。
请注意“推定”这个概念，“推定”是一个技术性概念，它的含义是“把什么什么当做真实的”。“推定”“张三是所有权人”，就是“把张三当做所有权人”，并不是说“张三真的是所有权人”，至于法庭最后是否“认定”“张三是所有权人”，关键要看争议的对方能否举出相反的证据。因此，法官“推定”“张三是所有权人”之后，就应当问争议对方李四有没有“异议”。假设李四看见张三把产权登记簿复印件提交到法庭，登记簿上记载张三是所有权人，李四再也无话可说、不再争执，法庭就应当根据产权登记簿上的记载，作出判决“认定”“张三是所有权人”，亦即判决争议房产归张三所有。但在多数情形，李四还会坚持争执，对不动产登记簿的记载的真实性提出“异议”，主张不动产登记簿上的记载不正确。他提出的这个“异议”，是对不动产登记簿记载“内容”提出的“异议”。虽然张三拿出产权登记簿作为证据，但李四主张产权登记簿的记载不正确，李四提出异议说，我们当初是合伙买房，只是登记的时候为了方便登记在张三名下。这种情形，法官当然不能直接根据登记簿上的记载就“认定”“张三是所有权人”，不能就这样“判决”争议房屋归张三所有，法官也不应当仅仅因为李四对登记簿上的记载有“异议”，就“否定”登记簿的记载、“否定”张三是所有权人，法官正确的做法是：“责令”主张“异议”的李四就自己的“异议”举证。你不是说登记簿的记载不正确吗？那你就应当举证证明不动产登记簿的记载不正确。
接下来，如果李四真的举出了充分的证据，证明了不动产登记簿上的记载不正确，例如证明了的确是合伙买房，只是办理登记时图方便或者有别的原因，登记在张三的名下，则法庭应当采纳李四的反证，并直接根据此反证“认定”争议房产“属于张三和李四二人共有”。因为不动产登记簿上的记载，只具有“权利推定的效力”，法庭只是据以“推定”“张三是所有权人”，现在这种“推定”已经被李四举出的“反证”予以“推翻”。反之，李四不能向法庭举出充分的“反证”证明他关于登记簿的记载不真实的“异议”，则法庭应当直接根据不动产登记簿上的记载，“认定”张三是争议房产的所有权人，亦即判决该房产归张三所有。
可见，物权法上不动产登记的“权利推定效力”这个制度非常重要。由于有这个制度，在审理房屋产权争议的案件中，谁对产权证或产权登记簿的记载主张“异议”，就应当由谁承担举证责任。法官应当责令“异议”一方举出反证，这叫产权证和登记簿的“权利推定的效力”，“异议”一方能够举出反证，证明财产的产权状况和登记簿的记载不一致，法庭就直接采纳反证，登记簿上的记载就被推翻了。如果异议一方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法庭就应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。法院裁判产权争议案件，通常就靠这个制度。
特别要注意，不动产登记的权利推定，在物权法草案前四次审议稿均设有专门的条文，后因有人指责“使违法所得财产合法化”，立法机关将该专门规定不动产登记的权利推定效力的条文删去，但同时在本条第三句增加“除有证据证明不动产登记簿确有错误外”一段，规定为：“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。这就使得本条第三句在规定不动产登记簿和不动产权属文书的证据效力高低的同时，明确了不动产登记簿证据效力的性质属于“推定的证据效力”，成为不动产登记簿具有权利推定的效力的法律根据。
第十九条【更正登记、异议登记】
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
本条第一款规定“更正登记”，这是现在就有的制度。特别要注意本条第二款规定的“异议登记”，是起草人新创设的制度。什么叫异议登记？如不动产登记簿上记载某一套房屋的所有权人是张三，而李四对此提出异议，认为该房屋不是张三的，这就形成产权纠纷。李四如果要向法院起诉解决争议，他还得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做好多准备工作，等他向法院起诉，法院经过审理作出判决，确定争议的房产归李四所有，这个时候李四拿着生效判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子早就被张三卖给王五去了。当事人好不容易得到胜诉判决，最后不一定能够得到房屋及其所有权。因此，能不能有一个制度防止不动产登记簿上记载的所有权人张三抢先下手出卖争议房屋？针对这一现实问题，物权法创设了异议登记制度。
物权法第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”请注意，本条第一款规定“更正登记”，这是现在的房地产登记制度中已有的登记制度。前述房屋产权争议的双方，如果李四提出异议而登记簿上的所有权人张三承认登记错误，承认自己不是真正的所有权人，则可以通过更正登记解决问题。如果张三不承认存在错误，坚持认为自己是真正的所有权人，这种情形，按照本条第二款的规定，李四就可以向登记机构申请异议登记。
异议登记是一个简单的程序，只要李四到登记机构申请异议登记，登记机构受理了申请后，就将该异议记载于不动产登记簿，例如记载“某年某月某日李四主张异议”。可想而知，只要登记簿上记载了这样一个“异议”，张三要抢先下手转让该房屋，打算买房的人发现不动产登记簿上登记有“异议”，自然就不敢购买该房屋。“异议登记”的作用，并不是“禁止”张三转让该房屋，并不是“限制”张三的“处分权”，而仅仅是“提醒”打算购买房屋的第三人注意：该房屋产权存在“争议”。按照社会生活经验，打算购买房屋的人看到该房屋产权存在“争议”，将不会贸然签订买卖合同，至少他会等待“争议”的解决。就是用这个办法来“阻止”张三抢先下手转让房屋产权，以保证将来李四胜诉后可以持判决书到登记机构变更登记，最终得到这个房子的所有权。
既然“异议登记”的作用在于“阻止”张三处分财产，则“异议登记”一定要有一个“期限”。不然的话，有的人在申请“异议登记”之后，就不会尽快地解决存在的“争议”，他既不向法院提起“确权之诉”，也不向登记机构申请“变更登记”，这种情形，已经登记的“异议”的存在，将一直“阻止”登记薄上的所有权人转让财产。因此应该规定“异议登记”的有效期限，超过一定的期限，“异议登记”就失效。本条第二款规定，这个期限是“十五日”，并规定了异议登记不当的损害赔偿责任。以避免没有任何根据就轻率地申请异议登记，损害真正权利人的合法权益。
第二十条【预告登记】
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
物权法新创设的一个登记制度叫“预告登记”。针对现实生活中商品房预售的“一房多卖”，损害买房人（多数情形是消费者）合法利益的问题。按照这个制度，商品房预售合同的买受人，可以凭商品房预售合同到不动产登记机构申请“预告登记”。因为房子还没盖起来，还不可能办理“产权过户登记”。物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”（第1款）“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（第2款）
按照本条规定，只要张三与开发商签订了商品房预售合同，张三就可以拿着合同书去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上作出“预告登记”：记载某号房子已经卖给了张三。办理预告登记后，开发商要把这套房子再卖给其他任何人，都将“不发生物权效力”。所谓“不发生物权效力”，就是说买房人不可能取得房屋所有权。只要办理了“预告登记”，其余的买房人就已经知道自己不可能得到房屋所有权，当然也就不买了。这就达到了限制“一房多卖”的目的。预告登记制度的立法目的，就是用这样的办法来限制开发商“一房多卖”。
从实质上说，“预告登记”是一种特殊的公示方法，而所登记的并不是“物权”，而是买房人根据买卖合同请求交付房屋和移转房屋所有权的债权。合同上的“债权”，因为办理了“预告登记”，就具有了对抗其他买房人的“物权效力”。预告登记制度，不仅保护商品房预售的买受人，可以保护银行的抵押权。发放贷款的银行，只要把抵押合同拿到登记机构办理了“预告登记”，开发商再把同样的项目抵押给别的银行，别的银行的抵押权就排在后面，办理了“预告登记”的银行的抵押权就要排在前面。本条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。”是为了避免权利人以“预告登记”代替正式的物权登记。须补充说明，预告登记制度已经在上海市的房地产登记实践中实施多年。
第二十一条【登记错误的赔偿责任】
当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
考虑到造成登记错误有两方面的原因，即因登记申请人提供虚假材料造成登记错误，和因登记机构的原因造成登记错误，因此本条将登记错误的赔偿责任区分为：登记申请人的赔偿责任，和登记机构的赔偿责任。本条第一款规定登记申请人的赔偿责任，第二款规定登记机构的赔偿责任。
按照本条第一款规定，登记申请人承担赔偿责任的构成要件有三：一是“提供虚假材料”，至于提供虚假材料究竟属于故意或者过失，均非所问；二是因登记申请人提供虚假材料导致登记错误；三是因此登记错误给他人造成损害。登记申请人在承担赔偿责任后，当然有权依据不当得利制度，向因此登记错误而获得不当得利的人追偿。
考虑到第一款已经规定了登记申请人提供虚假材料的赔偿责任，则第二款所谓“登记错误”，应解释为：除登记申请人的原因造成的登记错误之外的登记错误，亦即因登记机构自身的原因造成的登记错误。本条之立法意旨在于：凡属于登记申请人的原因造成的登记错误，均应当由登记申请人承担赔偿责任；凡属于登记机构自身的原因造成的登记错误，即在登记申请人提供的材料真实的前提下因登记机构内部工作人员的过错造成的登记错误，应当由登记机构承担赔偿责任。
因此，根据本条第二款的规定，登记机构承担赔偿责任的构成要件是：（一）登记申请人提供的材料真实；（二）在登记申请人提供材料真实的前提下仍发生登记错误；（三）因此登记错误给他人造成损害。实质上，登记机构是为自己内部工作人员的过错导致的登记错误承担责任，属于民法侵权责任中的使用人责任。其特殊之处在于，既不要求请求赔偿的受害人举证证明登记机构工作人员的过错，同时登记机构也不能通过证明自己对于工作人员无监督管理过错而要求免责。在登记机构的赔偿责任实质上属于使用人责任，既不要求请求赔偿的受害人举证证明登记机构工作人员的过错，同时登记机构也不能通过证明自己对于工作人员无监督管理过错而要求免责，从这一角度看，似乎可以说登记机构的责任属于严格责任；但考虑到本条第一款关于登记申请人承担赔偿责任的规定，登记机构当然可以通过证明登记错误是由登记申请人提供虚假材料所造成，而获得免责，因此第二款规定的登记机构的赔偿责任，又不同于所谓严格责任，而在实质上仍然属于登记机构对于自己的工作人员的过错造成的损害负责。
登记机构在承担赔偿责任后，除根据本条第二款第二句的规定，可以“向造成登记错误的人”（登记机构工作人员）追偿之外，还有权依据民法关于不当得利制度的规定，向因此登记错误获得不当得利的人追偿，自不待言。
第二十三条【交付生效主义】
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
【动产占有的权利推定效力】
物权法上，与不动产登记的权利推定制度相对应的一个制度，是动产占有的权利推定制度。按照这个制度，动产的占有人被推定为该动产的“权利人”。这是直接根据动产的占有状态，推定其占有人为“权利人”，如所有权人。因此，当关于动产的权利归属发生争议时，占有人只须证明自己为占有人，即可受“权利推定”的保护。占有的权利推定制度，其作用在于使异议对方承担举证责任，亦即占有人之外的主张自己对该物享有权利的人，必须举出反证。此与不动产登记的权利推定制度相同，但其所要求“反证”的证明程度较低，只须对方当事人能够证明有某种与受推定的权利状态完全不相容的权利状态存在，即可推翻该项推定。此外，占有的权利推定制度，仅适用于占有人消极地维护自己的占有，而不适用于积极行使权利，如占有人不得以对物的占有证明自己对物享有所有权。法律已经明确规定应当办理登记的动产权利，如动产抵押权、船舶、飞机和机动车物权，不在受权利推定的范围。
物权法认可动产占有的权利推定制度的主要理由：首先是在许多情形，要求占有人证明自己对占有物的权利颇为困难，例如张三有一件祖传的价值连城的古董，突然有个李四起诉主张该古董属于自己，这种情形要求张三举证证明自己的所有权就非常困难，因为他没法证明究竟是父亲买的还是祖父买的，什么时候买的，他难以举证。而按照占有的权利推定制度，张三只要证明自己对该古董的占有就够了，法官应当责令争执该古董的李四举出反证证明自己的所有权，如果李四不能举出反证，即判决李四败诉。可见，因为有占有的权利推定制度，就可以使占有人免除举证责任的困难，易于排除侵害，维护财产的秩序。其次，如果没有占有的权利推定制度，则市场交易将难于顺利进行。因为在每一次交易之前，必须调查出卖人对所出售商品是否有正当权利，这就增加了市场交易的程序和手续，势必影响市场交易的顺利进行。并且，如果没有占有的权利推定制度，在购买了出卖人无处分权的商品的情形，买受人也没有得到善意取得制度保护的可能，势必增加市场交易中的测风险，妨碍市场交易。可见，因为有了占有的权利推定制度，就免除了买受人调查出卖人权利的义务，使善意信赖占有而与占有人进行交易的买受人受到保护，有益于市场交易安全，使市场交易能够顺利进行。最后，占有的权利推定制度，其目的在于维护物的事实秩序，有助于保护物上的权利，避免争议，减少诉讼，使物能尽其所用。此外，占有的权利推定制度，对法院裁判有重大意义。法院在判决盗窃罪、抢夺罪时，法院只要查明被告盗窃、抢夺受害人占有之下的财物就够了，并不审查受害人对该财物是否享有合法权利。
值得注意的是，物权法草案前四次审议稿关于动产占有的权利推定制度设有明文，后因有人指责“使违法取得财产合法化”而被删去。虽然如此，因物权法规定动产物权变动实行“交付生效主义”，“占有”的事实状态当然可以作为权利推定的根据，因此人民法院裁判关于动产权利归属的争议案件，仍然要适用动产占有的权利推定制度，并直接以本条关于动产“交付生效主义”的规定作为法律根据。
【货币占有者取得货币所有权】
特别要注意的是，一般动产适用“动产占有的权利推定制度”，而“货币”作为特殊动产，不适用这一权利推定制度，而是适用“占有货币者取得货币所有权原则”。亦即直接认定“货币占有者”就是“货币所有权人”。物权法虽然没有条文，但这一原则仍然应作为一项法理规则而被适用。
鉴于货币具有不同于一般动产的特殊本质和功能，在法律上将“货币所有权”与“货币的占有”合为一体，直接将货币的占有人“视为”货币的所有权人。绝不允许货币的所有权与货币的占有发生分离。凡占有货币者，无分合法占有、非法占有，均取得货币所有权；凡丧失对货币的占有，不论是否自愿，均丧失货币所有权；即使接受无行为能力人交付的货币，也因此取得货币所有权；将货币借贷他人或委托他人保管，亦由借用人或保管人取得货币所有权；货币被盗或遗失，亦由盗窃者或拾得人取得货币所有权；“骗钱还债”，亦由债权人取得货币所有权；对于货币，不发生返还原物请求权即不适用本法第34条的规定，不发生占有回复请求权即不适用本法第245条的规定；丧失货币所有权的人，只能根据合同关系、不当得利制度或侵权行为制度，获得救济。此外，货币不发生善意取得问题
第二十四条【登记对抗主义】
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
物权法关于船舶、飞机和机动车物权变动实行“登记对抗主义”。物权法第二十四条规定：“船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。” 其中，规定船舶、飞行器实行“登记对抗主义”，是沿用现行海商法和民用航空法的规定。根本的理由，是对船舶、飞机这类特殊动产没有办法实行登记生效主义。因为船舶、飞机是满天下飞、满世界游动，船舶的登记簿只能保管在它的“船籍港”，飞机的登记簿只能保管在中国民航总局，不可能跟着它满世界跑。中国法律要规定船舶物权实行“登记生效主义”，外国的银行就不对中国籍船舶贷款、不接受中国籍船舶抵押。因此，我们的物权法草案和海商法、民用航空法一样，对船舶、飞机物权变动规定采“登记对抗主义”，这是由船舶、飞机的特殊性所决定的。
物权法为什么对机动车采取“登记对抗主义”呢？主要的理由，一个是汽车数量众多、转手频繁；还有一个理由是汽车的价值相对较小。一艘船舶动辄几千万元，一架波音“737”价值一亿五千万人民币，一架波音777超过十亿元人民币，而汽车的价值，即使是名牌车也与之相差悬殊。价值动辄几千万的船舶、价值上亿元、十亿元的飞机尚且采取比较宽松的“登记对抗主义”，价值相对小得多的汽车却要采取非常严格的“登记生效主义”，就显得轻重倒置、不成比例。还因为机动车数量众多、转手频繁，如果实行“登记生效主义”将会不胜其烦，很多人就会不去登记，使法律规定与现实生活严重脱节，我们的现实情况不就是有很多机动车转手不登记吗？与其规定非常严格的“登记生效主义”而不能实行，倒不如规定比较宽松的“登记对抗主义”以符合现实，顺乎人心。
对机动车物权变动规定采“登记对抗主义”，还有一个好处，即方便法院公正裁判交通事故损害赔偿案件。假设对机动车物权采“登记生效主义”，汽车卖给了李四，李四驾驶中发生交通事故，因为没有办理汽车过户登记，张三就还是肇事汽车的所有权人，人民法院就将判决张三承担损害赔偿责任。这样判决于情、于理都说不通。物权法规定机动车实行登记对抗主义，张三可以通过举证证明汽车转手的事实而不承担责任。实际上，从八十年代直到九十年代初期，好些地方法院都把汽车过户登记当作“登记生效”，因此就出现了一些不公正的判决。到九十年代中期法院内部就已经注意到这样判决不合情理而改变态度，现在绝大多数地方法院已经不再把汽车登记当作“登记生效主义”，而是允许没有办理过户登记的出卖人以其他证据证明汽车转卖的事实，最后使应该承担责任的实际上的汽车所有权人承担赔偿责任。因此可以说，物权法规定机动车物权采取“登记对抗主义”，是采纳了人民法院的裁判经验，使法律规定与人民法院的裁判实践相一致。
第二十五条【先行占有】
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
因为在订立买卖合同之前，买受人已经占有该动产，在买卖合同成立生效之后，就没有必要把标的物先归还出卖人，再按照一般动产物权变动的规则来一次“交付”，所以本条规定这种情形“物权自法律行为生效时发生效力”。此即教科书上所谓“先行占有”。在现实生活中，“先行占有”发生在“先租后买”、“先借后买”和“试用买卖”的情形。例如张三的一台设备，出租给李四使用，在租赁合同存在期间，张三出卖该设备而与李四订立买卖合同，因为该设备已经在李四的占有之下，于是按照草案第二十八条的规定，自买卖合同生效之时该设备所有权移转于买受人李四名下。
第二十六条【移转返还请求权代替交付】
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
本条规定的是“以返还请求权代替交付”，这个例外规则所针对的是“运输中的动产”和“委托保管中的动产”的买卖、质押。先看“运输中的动产”买卖，买卖合同订立时，标的物还在承运人的轮船上，而轮船还在海上航行，没有办法进行“交付”，于是按照惯例，将“提单”交给买受人以代替“货物”的“交付”。按照海商法第七十九条的规定，“提单”分为“记名提单”、“指示提单”和“不记名提单”，其中“指示提单”可以背书转让，“不记名提单”无须背书即可转让。海商法第七十一条规定：“提单，是指用以证明海上货物运输合同和货物已经由承运人接收或者装船，以及承运人保证据以交付货物的单证”。按照这一规定，“提单”既是证明运输合同成立的证据，也是“承运人保证交付货物的单证”，亦即“提单”是请求承运人交付货物的请求权凭证。教科书上称为“债权凭证”，谁持有“提单”，谁就享有请求承运人交付货物的债权请求权。
按照物权法第二十六条的规定，货主在转让运输中的货物时，不必等待轮船到达目的港自己去提取货物后再“交付”给受让人，他可以将“提单”交给受让人以代替实际货物的“交付”，因此货物所有权自“提单”交付时移转于受让人。依本条规定，交付“提单”即等于“交付”货物，即发生货物所有权变动的效果，使“提单”因此具有“物权凭证”的性质，谁持有“提单”谁就享有货物的所有权。与所有权移转相同，如货主以货物设定“动产质押”，他也当然可以“交付”提单代替货物的实际“交付”，质权亦于“提单”交付时成立。
再看“保管中的动产”，货主订立买卖合同之时，货物还保管在仓库经营者的库房里，此时货主与仓库经营者之间的仓储保管合同仍然存在。现行合同法第三百八十七条规定：“仓单是提取仓储物的凭证。存货人或者仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或者盖章的可以转让提取仓储物的权利。”因此，谁持有“仓单”谁就有权提取仓储物，他还可以转让该提取仓储物的债权。存货人或者仓单持有人如果出卖保管中的货物，不必亲自去仓库提取货物后再将该货物实际“交付”于受让人，他只须将“仓单”交付给受让人以代替货物的实际交付。按照物权法第二十六条的规定，保管中的货物的所有权，亦于出卖人将“仓单”交付于受让人之时移转于受让人。因本条的规定，“仓单”不仅是债权凭证，同时也具有了“物权凭证”的性质，“仓单”持有人即是该货物的所有权人。
第二十七条【占有改定】
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
本条是关于“占有改定”的规定。条文说“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的”，人们会问，既然要出卖该动产，又何以要继续占有该动产，这难道不是矛盾的吗？按照常理，要出卖就不能继续占有，要继续占有就不要出卖。为什么一方面要出卖，另一方面又要继续占有？这是针对融资租赁的一种特殊形式：“卖出租回”，或称“回租”。
假设某个企业急需一笔生产资金，它向银行贷款，银行不贷给它，因为它此前的贷款都还没有还，或者银行虽然同意贷款，但要求设立抵押担保，而它的房地产早已抵押给银行了。该企业急需资金而又没有银行愿意贷款给它，这种情形它想到融资租赁中的“卖出租回”，于是它找到一家租赁公司签订买卖合同，将自己最值钱的一条生产线的设备出卖给租赁公司，取得一笔价款以解决企业急需的生产资金；但是它并不是真的要出卖这套生产线，相反它还要靠这条生产线进行生产，因此它“有必要继续占有”这些已经出卖给租赁公司的设备。这种情形，显然不能把这些设备“交付”给买受人租赁公司，以完成设备所有权的移转。怎么样才能够既使该企业“继续占有”这些设备又实现其所有权向租赁公司的移转呢？有办法，该企业再与该租赁公司签订一份租赁合同，把这套生产线的设备再租回来不就行了吗？
你看，现行合同法第二百四十二条明确规定：“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。”虽然没有现实的“交付”，但因为签订了租赁合同，合同法明确规定租赁公司享有这些设备的所有权，可见正是这个租赁合同代替了设备的实际“交付”，而实现了设备所有权向租赁公司的移转，并同时使该企业作为承租人继续占有这些设备。这一租赁合同关系的成立，代替了该项动产的“实际交付”，而使买受人以出租人的身份获得了该项动产的所有权。可见，关于“占有改定”的特殊规则，正是针对现实生活中的“卖出租回”这种特殊融资租赁合同形式的，其实质是用一项“租赁合同关系”实现标的物所有权移转，并满足出卖人继续占有该标的物的需要。这样的法律关系，主要是租赁合同关系，还有借用合同关系。须特别注意，本条所谓“约定”，应当解释为关于“租赁合同关系”或者“借用合同关系”的“约定”，质言之，就是“租赁合同”或者“借用合同”。
第二十八条【公权力行使发生物权变动的生效】
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
法院的生效判决、政府的征收决定，属于公权力的行使行为，所引起的物权变动，按照本条规定，不需要进行“公示”。因法院生效判决导致的物权变动，自判决生效之时发生效力；因政府征收命令导致的物权变动，自政府的征收命令作出之时发生效力。
例如，法院审理产权争议案件，最后作出判决“争议房屋归李四所有”，自判决生效之时李四就得到了该房屋的所有权，亦即自判决生效之时争议房屋的所有权就自动移转于李四名下。显然，这个时候还没有办理产权过户登记，不动产登记簿上张三仍然是“所有权人”， 但李四从判决生效时就已经得到了所有权，李四才是“真正的”“所有权人”。判决一经生效，李四就可以拿着判决书到登记机构办理“登记”手续。特别要说明的是，李四凭生效判决办理的“登记”，不是“过户登记”而是“变更登记”。仲裁委员会的裁决，应与法院判决同样对待。政府征收也是这样，政府征收命令一经作出，国家就取得所征收土地的所有权。
第二十九条【因继承发生物权变动的生效】
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
本条规定，因继承发生的物权变动，从“继承开始”之时发生效力。什么叫“继承开始”？“继承开始”是继承法上一个重要概念。现行继承法第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。可见，“继承开始”就是“被继承人死亡”之时。按照继承法的规定，自“被继承人死亡”之时，被继承人的财产就成为“遗产”，其所有权就转移到继承人名下，如果只有一位继承人，“遗产”就归该继承人所有，如果继承人在二人以上，“遗产”就归全体继承人共有。如果有遗赠，则遗赠财产亦于继承开始之时转归受遗赠人所有。继承法只有“继承开始”而无所谓“受遗赠开始”，条文增加“受遗赠开始”一语属于失误。
实际上，被继承人死亡之时，其是否留有“遗嘱”尚不确定，是按“遗嘱继承”还是按“法定继承”尚不确定，所以还不能确定继承人的人数，还不能确定继承人是谁，因此没有办法“分割遗产”，没有办法办理“产权过户登记”。但是，被继承人已经死亡，权利主体已经消灭，不能让“遗产”处于无主状态，因此本条规定：自“继承开始”（即被继承人死亡）之时，由继承人取得“遗产”的所有权。“遗赠”也准用同样的规定，从被继承人（遗赠人）死亡之时，即“继承开始”之时，遗赠财产的所有权就归了受遗赠人。到后来分割遗产时，如果受遗赠人“放弃”受遗赠，则该遗赠财产的所有权就归其他继承人。
须要注意的是，因继承而发生物权变动的这个规则，对法官裁判案件会有影响。例如父亲去世以后房产没有分割，由母亲管理使用，最后母亲又去世了，这个财产由农村的老大继续使用，老二在国外几十年后回来向法院提起诉讼。假设他以“侵害继承权”为由起诉，老大自然会以诉讼时效经过作为抗辩，�
